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濱州在線

濱州市人民代表大會常務(wù)委員會公告

（第23號）

《濱州市住宅物業(yè)管理條例》已于2022年10月28日經(jīng)濱州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第4次會議修訂通過，并于2022年12月21日經(jīng)山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十九次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。
濱州市人民代表大會常務(wù)委員會 2023年1月3日                                        濱州市住宅物業(yè)管理條例

（2019年6月27日濱州市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第22次會議通過  2019年7月26日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議批準(zhǔn)  2022年10月28日濱州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第4次會議修訂 2022年12月21日山東省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十九次會議批準(zhǔn)）

目錄

第一章　總　則

第二章　業(yè)主自治管理
第三章　新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第四章　物業(yè)的使用與維護(hù)
第五章　物業(yè)服務(wù)
第六章　監(jiān)督管理
第七章　法律責(zé)任
第八章　附　則


第一章  總  則

   第一條  為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)（以下簡稱物業(yè)）區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理及監(jiān)督管理活動，適用本條例。
物業(yè)服務(wù)管理是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理和政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展建設(shè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)綜合建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)服務(wù)社會化、市場化、專業(yè)化、智能化。
縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)推動建立住宅物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，支持、引導(dǎo)業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等委托第三方評估機構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費用測算以及物業(yè)項目交接、查驗等評估活動。
第五條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
發(fā)展改革、教育、工業(yè)和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城鄉(xiāng)水務(wù)、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管、城市管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條  物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)人加入行業(yè)協(xié)會。


第二章  業(yè)主自治管理

第七條 一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意可以不成立業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同行使業(yè)主大會職責(zé)。
住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組可以推薦業(yè)主代表，主持討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、更新、改造等事項；可以由小組全體業(yè) 主書面授權(quán)業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
第八條  符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會的人員擔(dān)任。
第九條  建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時將下列資料報送首次業(yè)主大會籌備組：
（一）業(yè)主名冊；
（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明；
（三）房屋及建筑面積清冊；
（四）竣工總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的備案證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；
（七）房屋質(zhì)量竣工驗收情況；
（八）其他有關(guān)的文件資料。
第十條  業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；
（二）起草管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）征集吸納業(yè)主對首次業(yè)主大會會議議題和決定草案的意見；
（六）列明物業(yè)區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備相關(guān)清單；
（七）起草物業(yè)服務(wù)合同涉及的服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)等級、服務(wù)費用等；
（八）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告前款規(guī)定的內(nèi)容，并通過書面或者其他方式通知全體業(yè)主。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十一條  首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主大會會議召開五日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就會議內(nèi)容向全體業(yè)主公告征集意見，并將會議內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)派員參加，并做好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
第十二條  業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面、電子信息技術(shù)等形式征求意見，并留存相關(guān)原始資料。
采用集體討論征求意見的，會議材料應(yīng)當(dāng)書面印發(fā)與會業(yè)主，安排專人完整記錄業(yè)主討論情況，并由業(yè)主簽字確認(rèn)；采用書面形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將會議材料送交每一位業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在送達(dá)回執(zhí)上簽字；采用電子信息技術(shù)征求意見的，應(yīng)當(dāng)將會議材料通知到每一位業(yè)主，發(fā)送證明應(yīng)當(dāng)妥善保存；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于五日。
第十三條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會授權(quán)開展活動，接受全體業(yè)主的監(jiān)督,履行下列職責(zé):
（一）召集并主持業(yè)主大會會議,報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
（三）擬訂需要提交業(yè)主大會決定的事項；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止、報告；　
（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（六）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補交、再次籌集，及時組織應(yīng)急維修；
（七）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；
（八）定期向業(yè)主通報工作情況，公布業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十）配合、支持社區(qū)居民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十一）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、社區(qū)居民委員會建立物業(yè)糾紛協(xié)商調(diào)解機制，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄、發(fā)布電子信息等方式，向業(yè)主公開業(yè)主委員會組成、成員分工及監(jiān)督聯(lián)系方式，接受業(yè)主監(jiān)督。
第十四條　業(yè)主委員會成員可以通過下列方式從本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主中產(chǎn)生候選人:
（一）社區(qū)黨組織推薦；
（二）社區(qū)居民委員會推薦；
（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
鼓勵引導(dǎo)業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、網(wǎng)格員、樓（幢）長積極參選業(yè)主委員會成員。
第十五條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行成員負(fù)責(zé)召集，有三分之二以上成員出席，業(yè)主委員會成員不得委托他人出席會議，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會可以在會議召開五日前將會議議題告知社區(qū)居民委員會，并聽取意見和建議，社區(qū)居民委員會根據(jù)情況派員參加。
第十六條　業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)終止其資格：
（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；
（二）拒不履行成員職責(zé)的；
（三）業(yè)主委員會過半數(shù)成員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其成員資格的；
（四）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（五）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料的；
（六）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作的；
（七）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的；
（八）擅自將業(yè)主共有財產(chǎn)出售、出租、出借，侵害業(yè)主共有財產(chǎn)權(quán)益的；
（九）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
第十七條  業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費、業(yè)主委員會成員的報酬一般從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。
第十八條  住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會：
（一）具備首次業(yè)主大會會議召開條件，經(jīng)籌備組兩次組織仍未能召開的；
（二）首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生的；
（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次協(xié)調(diào)督促仍不能選舉產(chǎn)生的。
第十九條  物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位等派員組成。  
物業(yè)管理委員會由七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦產(chǎn)生。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，將成立情況書面告知縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門。
物業(yè)管理委員會成員、工作分工及監(jiān)督聯(lián)系方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。  
第二十條  物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法履行物業(yè)管理職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，并推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)管理委員會在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理財物和相關(guān)資料移交手續(xù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府宣布解散。


第三章  新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第二十一條  建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門申請物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分登記。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證、不動產(chǎn)權(quán)證等文件確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，根據(jù)建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備配置、社區(qū)建設(shè)等情況綜合確定。
第二十二條  建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房面積、位置及配套建筑和設(shè)施設(shè)備相關(guān)清單等資料報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料推送至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記，不得擅自改變用途。
第二十三條  物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
（二）具備水、電、采光、通風(fēng)、簡單裝修等正常使用功能，預(yù)留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供。
第二十四條  建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將反映下列情況的有關(guān)材料向物業(yè)買受人明示：  
（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；  
（二）共用部位的名稱、位置、面積；
（三）規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫和人防工程的數(shù)量、位置、面積；
（四）物業(yè)服務(wù)用房和各類配套建筑的位置、面積；
（五）生活垃圾收集站點、公廁等需要明示的場所、設(shè)施設(shè)備；
（六）物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、臨時管理規(guī)約等。
第二十五條  地下人防工程作為地下車位使用的，可以出租，不得銷售、附贈。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對人防工程停車位作出明顯標(biāo)識。
第二十六條  前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)承接建設(shè)單位移交的資料并妥善保管，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整改。
物業(yè)的承接和查驗可以委托第三方機構(gòu)進(jìn)行。承接和查驗行為應(yīng)當(dāng)接受縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接、查驗情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十日。


第四章  物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十七條  業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵循維護(hù)公共安全和公共利益、不損害他人利益的原則，遵守法律、法規(guī)的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理相鄰關(guān)系，維護(hù)相關(guān)各方權(quán)益。
第二十八條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自變動建筑主體或者損壞承重結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，私開門窗，擅自改變建筑物外觀；
（三）擅自將住宅及車庫、儲藏室等附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
（四）擅自拆改供暖、燃?xì)獾裙艿篮驮O(shè)施；
（五）侵占或者破壞綠地，在共用場所種植農(nóng)作物，擅自改建停車位；
（六）違反規(guī)定停放車輛，占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；
（七）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（八）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物、噪音擾民、露天焚燒雜物；
（九）從事影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活、休息的經(jīng)營活動；
（十）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫廣告，在業(yè)主共用部位堆放雜物；
（十一）違反裝飾裝修服務(wù)協(xié)議約定從事裝飾、裝修活動；
（十二）侵占或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；
（十三）在樓道等禁停區(qū)域放置電動車或者給電動車充電；
（十四）攜犬出戶不系犬繩、不及時清除寵物糞便等不文明行為；
（十五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約、管理規(guī)約等禁止的其他行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)部門報告并協(xié)助處理。
第二十九條  業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。物業(yè)服務(wù)人對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第三十條   業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理以及出現(xiàn)緊急情況時的處置等事項與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商，可以簽訂代管協(xié)議，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。
前期物業(yè)服務(wù)的空置物業(yè)，空置時間連續(xù)超過六個月的，物業(yè)服務(wù)收費不得超過收費標(biāo)準(zhǔn)的百分之六十。
其他物業(yè)交付后連續(xù)空置六個月以上的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。
第三十一條  業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)其專有部分中含有的共用設(shè)施設(shè)備具有安全隱患時，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時組織維修。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對業(yè)主專有部分中的共用設(shè)施進(jìn)行檢查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第三十二條 建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后產(chǎn)生的收益，屬于業(yè)主共有。共有部分收益的分配，由業(yè)主大會決定。
第三十三條  物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前按照有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。
未全部交存專項維修資金的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由業(yè)主委員會召集相關(guān)業(yè)主協(xié)商，制定維修費用的分?jǐn)偡桨?/font>。
未交存專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費用由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。
第三十四條  有下列情形之一的，可以啟動應(yīng)急維修程序：
（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻嚴(yán)重?fù)p壞；
（二）電梯故障；
（三）消防系統(tǒng)故障；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動；
（五）玻璃幕墻炸裂；
（六）排水管道爆裂；
（七）地下車庫雨水倒灌；
（八）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
第三十五條  出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將有關(guān)情況報告業(yè)主委員會，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認(rèn)后立即組織維修。
專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。
業(yè)主專有部分的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、維護(hù)和管理。
專業(yè)經(jīng)營單位對相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)更新時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十七條  專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。
專業(yè)經(jīng)營單位可以將相關(guān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)人代收費用的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收協(xié)議。物業(yè)服務(wù)人不得借代收費用之便向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)服務(wù)人不接受委托代收費用的，專業(yè)經(jīng)營單位不得停止向最終用戶提供服務(wù)。
第三十八條  應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費用，不得從專項維修資金中列支。
第三十九條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定既有住宅區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造規(guī)劃、年度計劃、政策措施，落實改造資金分擔(dān)統(tǒng)籌責(zé)任，改造完成后由專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行運營、管理和維護(hù)。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計量、分戶控制條件。業(yè)主專有部分的用水、用電、用熱、燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備（不含計量裝置）的改造費用由業(yè)主承擔(dān)。
鼓勵產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主大會將閑置的土地、房屋改造為配套社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，提升舊住宅區(qū)品質(zhì)。


第五章　物業(yè)服務(wù)

第四十條    業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決議選聘物業(yè)服務(wù)人，與物業(yè)服務(wù)人簽訂服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)材料推送至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門。
第四十一條　物業(yè)服務(wù)人依照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，并履行下列義務(wù):
（一）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，及時答復(fù)業(yè)主提出的詢問，接受業(yè)主監(jiān)督，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（三）定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益等情況；
（四）制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)急管理預(yù)案，執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和管理措施，積極配合開展公共衛(wèi)生、文明創(chuàng)建、志愿服務(wù)等活動；
（五）依法履行安全保障義務(wù)，加強對物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全巡查，發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，應(yīng)當(dāng)及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患，同時向業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報告并協(xié)助處理；
（六）對違反有關(guān)治安、規(guī)劃、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為及時采取合理措施勸阻、制止，同時向業(yè)主委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報告并協(xié)助處理；
（七）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時向業(yè)主委員會報告；
（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會和有關(guān)部門做好社區(qū)管理工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第四十二條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置固定的物業(yè)服務(wù)信息公示欄或者通過合理方式向業(yè)主公示以下信息：
（一）物業(yè)服務(wù)人及項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)二十四小時值班電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；
（三）物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的收費服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)；
（四）電梯、消防、監(jiān)控、門禁等共用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案等；
（五）小區(qū)內(nèi)道路、照明、綠化、排水、環(huán)境衛(wèi)生等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主公攤、物業(yè)服務(wù)人代管性質(zhì)的運行費用收支情況；
（六）物業(yè)服務(wù)人經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、分配及使用情況；
（七）供電、供水、供熱、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位的報修服務(wù)電話等；
（八）公安、自然資源規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、城市管理等部門以及消防救援機構(gòu)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聯(lián)系方式；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定需要公示的其他信息。
業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。
第四十三條  物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的性質(zhì)和用途；
（二）擅自改變、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財物、資料；
（四）通過限制、中斷供水、供電、供熱、燃?xì)饣蛘呃瞄T禁、電梯控制系統(tǒng)限制業(yè)主出入等方式損害業(yè)主合法權(quán)益；
（五）泄露業(yè)主信息；
（六）騷擾、恐嚇、威脅、暴力侵害業(yè)主；
（七）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。
第四十四條  已經(jīng)解聘的物業(yè)服務(wù)人拒不退出或者拒絕移交資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決，同時報告縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門。
破壞共用設(shè)施設(shè)備，隱匿、損毀設(shè)施設(shè)備資料等損害業(yè)主利益的，由公安機關(guān)依法處理。
第四十五條  業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無故拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人可以通過書面催交、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示等方式督促其在合理期限內(nèi)交納；合理期限屆滿仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。
第四十六條　鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)人向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化生活需求，提供各類為民服務(wù)。


第六章  監(jiān)督管理

第四十七條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立完善物業(yè)管理工作體系，推進(jìn)物業(yè)管理融入基層社會治理，提高物業(yè)管理水平。
第四十八條  市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作，履行下列職責(zé):
（一） 指導(dǎo)縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門開展物業(yè)管理工作；
（二）會同有關(guān)部門制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等示范文本；
（三）會同有關(guān)部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價辦法等相關(guān)管理制度；
（四）建立全市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé):
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度，制定、擬定物業(yè)管理具體實施辦法；
（二）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作；
（三）監(jiān)督管理專項維修資金的籌集和使用；
（四）監(jiān)督管理物業(yè)承接查驗活動；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第四十九條  各有關(guān)部門依照法律、法規(guī)履行下列職責(zé)：
（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制訂和調(diào)整涉及物業(yè)服務(wù)實行政府指導(dǎo)價收費的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
（二）公安機關(guān)負(fù)責(zé)依法查處違反治安管理、煙花爆竹燃放管理、城市養(yǎng)犬管理等法律、法規(guī)規(guī)定的行為，依法查處危害公共安全和擾亂公共秩序的違法行為；
（三）司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會組織開展物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)矛盾糾紛的行政調(diào)解和人民調(diào)解等活動；
（四）自然資源規(guī)劃部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督管理擅自占用共有道路、綠地等進(jìn)行建設(shè)的行為，擅自改變建筑外立面、私搭亂建、在外墻上開（改）門、窗等行為；
（五）城鄉(xiāng)水務(wù)部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)排水管網(wǎng)接入市政管網(wǎng)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)；依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)擅自向市政管網(wǎng)排放生活污水、雨污水混排以及擅自停水、限制或不予充值等變相停水行為；
（六）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督管理和查處住宅物業(yè)服務(wù)人擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、增加收費項目、強制收費，物業(yè)服務(wù)人未將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及標(biāo)準(zhǔn)、公共部位收益收支情況等信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示以及違規(guī)加價收取電費、水費等行為；負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備的安全監(jiān)督管理工作；
（七）城市管理部門負(fù)責(zé)依法查處違規(guī)架設(shè)電力、通訊等各類管線，安裝空調(diào)、太陽能熱水器等不符合城鎮(zhèn)容貌標(biāo)準(zhǔn)；廢棄管線、箱體未及時拆除;不按規(guī)定投放垃圾、傾倒污水；破壞或者侵占居住區(qū)公共綠地，占用綠地違規(guī)停放車輛；城區(qū)內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜；擅自搭建、改變建筑外觀，違規(guī)私搭亂建、亂堆亂放；未有效約束犬只等行為。
第五十條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：
（一）貫徹落實物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)，促進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動規(guī)范、有序開展；
（二）以黨建為引領(lǐng)，深入推進(jìn)物業(yè)管理融入基層社會治理，開展物業(yè)管理活動；
（三）協(xié)助縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門依照規(guī)定劃定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)區(qū)域；
（四）組織召開首次業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；
（五）監(jiān)督物業(yè)的查驗、移交，監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法、依約開展物業(yè)服務(wù)；
（六）建立物業(yè)糾紛投訴調(diào)解機制，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；
（七）組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人開展公共衛(wèi)生管理、文明城市創(chuàng)建等社會管理活動；
（八）對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行督促、檢查，協(xié)助縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門做好對物業(yè)服務(wù)人的動態(tài)管理工作；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五十一條  社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下開展下列工作:
（一）協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立以及業(yè)主自治工作；
（二）協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的矛盾，化解物業(yè)管理糾紛；
（三）支持業(yè)主委員會維護(hù)業(yè)主權(quán)益，反映業(yè)主訴求；
（四）組織業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人開展政府應(yīng)急工作；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五十二條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：
（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；
（二）物業(yè)服務(wù)人在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件以及物業(yè)糾紛；
（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
第五十三條  任何單位和個人有權(quán)對物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為進(jìn)行投訴、舉報。
有關(guān)單位在接到投訴、舉報后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，屬于本單位職權(quán)范圍內(nèi)的事項，應(yīng)當(dāng)及時受理，并在五個工作日內(nèi)予以回復(fù)。不屬于本單位職權(quán)范圍內(nèi)的事項，應(yīng)當(dāng)及時移交處理。對管轄有異議的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府指定管轄。


第七章  法律責(zé)任

第五十四條  對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的，適用其規(guī)定。
第五十五條  物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十三條第四項規(guī)定的，由相關(guān)責(zé)任部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下罰款。
第五十六條  物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十四條第一款的規(guī)定拒不退出的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。
第五十七條  物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門及其工作人員在物業(yè)管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。


第八章  附  則


第五十八條  本條例自公布之日起施行。