濱州多小區(qū)一樓小院違建被拆！買房送的“院子”是違建? ...

龍貓肆少

買房、置業(yè)

是每個濱州人的理想

而對于買什么樣的房子

不同的人都有不同的期待濱州房產(chǎn)網(wǎng)在今年也組織了不少看房活動，幫助購房者去剖析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，選到稱心如意的房子。而在與眾多購房者的交流中，小編發(fā)現(xiàn)，除了90后部分剛需消費者以外，其實很多濱州人已經(jīng)滿足了對買“一房”的剛性需求，尤其是市區(qū)以及周邊輻射的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，收入相對穩(wěn)定，家庭生活比較安穩(wěn)，為了追求舒適、田園的理想生活，更實際的來說為了改善自己的生活環(huán)境，很多人開始了“二房”的購買之路。

有需求就會有市場，近幾年，濱州開始涌現(xiàn)出了一大批“帶院住宅”，這與很多購房者追求的田園主義理想生活不謀而合，所以他們愿意花高價去購買帶院的房子。

但是

你花高價買的一樓小院

真的是合法的嗎？

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案例展示

　

近日，濱州市城市管理局針對“一樓帶院”的部分小區(qū)進行了大規(guī)模整治行動，不少業(yè)主被責令限期拆除違建小院。
而在這部分小區(qū)中，就有因為院子的確權問題吵得沸沸揚揚的晨升家園小區(qū)。
在2020年的11月份，就有晨升家園小區(qū)的一樓業(yè)主向本地媒體爆料稱，自己花高價買的一樓小院，成了違章建筑，被責令限期拆除。

晨升家園的業(yè)主們拿出了種種證據(jù)，表明自己對院子擁有永久使用權。比如購房合同里的約定，開發(fā)商開具給業(yè)主的補充協(xié)議、開發(fā)商的承諾等等。

而此熱議事件，最終以該小區(qū)一樓小院無規(guī)劃，界定為違章建筑，責令業(yè)主拆除違建落幕。
那為什么業(yè)主們拿出了這么多的證據(jù)，最終小院依舊判定為違規(guī)？
晨升家園小區(qū)的“院子”問題，也給不少濱州購房者敲響了警鐘：“什么樣的院子才是合法合規(guī)的？開發(fā)商給出的承諾和附加協(xié)議都是無效的嗎？我們到底該如何買到合法的小院呢？”
1什么樣的小院才是合法合規(guī)的？
我們以2014年濱州市人民政府印發(fā)的《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》第十三條作為參考：除按規(guī)劃劃定的一類居住用地和村鎮(zhèn)建設外，原則上不予審批低層居住建筑。居住用地鼓勵多建公共綠地，不鼓勵建設私家小院。
居住建筑底層配建小院按下列標準控制：
（一）低層聯(lián)排住宅可配建小院；
（二）多層住宅不宜配建小院；   
（三）高層住宅不得配建小院。
（注：六層以上為高層，部分住宅一層為儲藏室或車庫的，遵循“N+1”原則判定是否為高層住宅。）
配建小院進深不應超過6米，按實際綠化面積計入綠地率，最多不得超過小院面積的50%。
此外，我們?yōu)I州市堅持先規(guī)劃后建設的原則，各項建設工程應按已批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。而這類詳細規(guī)劃，必須要遵照《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》。
因此，多層住宅不宜存在小院；高層住宅，不能配建小院。而符合配建小院的住宅，只有低層聯(lián)排住宅（比如聯(lián)排別墅。）
符合配建小院的住宅，自然資源規(guī)劃局批準蓋章的規(guī)劃文本上，不管是總平圖、效果圖，還是單體透視圖，都會有小院。
這類小院，才是真正合法合規(guī)的。
2晨升家園的小院為什么被判定違規(guī)？此前提到，晨升家園小區(qū)的業(yè)主們拿出了購房合同、也拿出了開發(fā)商的補充協(xié)議，而最終結果卻依舊是違規(guī)。為什么？從自然資源規(guī)劃局執(zhí)法人員的回答中我們可以窺見一些答案：“依據(jù)現(xiàn)有的檔案材料，該項目規(guī)劃方案中只有5號樓顯示有小院，其余樓棟均沒有標注。另外，除5號樓外其他樓棟不動產(chǎn)登記也沒有關于小院的描述，因此界定為違章建筑?！备鶕?jù)自然資源規(guī)劃局執(zhí)法人員所述，我們可以了解到晨升家園小區(qū)院子違建的原因有兩個，一是無規(guī)劃；二是無不動產(chǎn)登記。
我們再依據(jù)《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》進行深度分析：
首先是無規(guī)劃，那么此案例中屢屢提到的“規(guī)劃”是什么呢？此前提到，我們?yōu)I州市堅持先規(guī)劃后建設原則，各項建設工程應按已批準的詳細規(guī)劃執(zhí)行。而這個詳細規(guī)劃，就是我們?nèi)粘Ｔ陧椖宽椖抗さ赝饪吹降捻椖恳?guī)劃公示圖，這個項目規(guī)劃公示，是嚴格遵循《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》所制定的，這張規(guī)劃圖上有的，才是合法合規(guī)的。
之所以判定晨升家園小院違規(guī)，是因為不符合《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，規(guī)定約束，多層住宅不宜配建小院、高層住宅不得配建小院。

根據(jù)經(jīng)由政府批示的項目規(guī)劃圖以及歷史資料來看，晨升家園項目由山東晨升置業(yè)開發(fā)建設，占地面積18300平米，建筑面積35298平米，綠化率36%，容積率2.11，共規(guī)劃建設7棟樓，其中1#、2#號樓為高層，3#、4#、6#、7#為多層（地上5層，地下1層），5#為別墅。
晨升家園小區(qū)住宅，1#、2#號樓為高層，3#、4#、6#、7#為多層，依據(jù)《濱州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，高層不能建，多層不宜建，低層聯(lián)排可建，因此1#、2#，3#、4#、6#、7#無小院；另一方面則是規(guī)劃圖上顯示只有5號樓顯示有小院，其余樓棟均沒有標注，因此其他樓棟的小院必然是不合規(guī)的。
其次是無不動產(chǎn)登記。根據(jù)不動產(chǎn)登記條例，辦理不動產(chǎn)登記需要以下材料：（一）不動產(chǎn)權屬證書或者土地權屬來源材料；（二）建設工程符合規(guī)劃的材料；（三）房屋已經(jīng)竣工的材料；（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告；（五）相關稅費繳納憑證；（六）其他必要材料；值得注意的一點是，不動產(chǎn)登記中也提及了一個詞：“規(guī)劃”。也就是說，沒有通過規(guī)劃的小院根本就不會出現(xiàn)你的不動產(chǎn)證上！3晨升家園小院事件中網(wǎng)友提及的疑問解答晨升家園案例引起了不少網(wǎng)友的熱議，而網(wǎng)友最關心的問題有兩個。一、購房合同與附加協(xié)議里的院子確權有法律效應嗎？按照土地性質來講，沒有相關規(guī)劃的院子就不屬于建設用地，而是公共面積、公共綠地。《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。而附加協(xié)議內(nèi)容損害了公共利益，一般是無效的。因此，只要沒有規(guī)劃，不管是開發(fā)商前期建房時給你建好了院子，還是在購房合同或附加協(xié)議中承諾你可以在交房后永久使用、修建小院，它都是違法的！交房以后的你，要么面臨著執(zhí)法部門上門責令你拆除違建，要么就會時刻面臨著你的鄰居撥打市長熱線頻繁舉報你的尷尬境地！
二、院子上不上不動產(chǎn)證重要嗎？關于晨升家園小區(qū)的問題，此前引發(fā)了網(wǎng)友的熱議，一部分網(wǎng)友表示，買房子一定要看院子在不在不動產(chǎn)證上，不然就不能買。這也引起了不少業(yè)主們的恐慌，紛紛翻出自己家的不動產(chǎn)證確認自家院子在不在上頭。而縱觀濱州所有帶院的樓盤，小院能夠上不動產(chǎn)證的，屈指可數(shù)。那這是不是代表了這些院子都不合法呢？當然不是，還是要看規(guī)劃。其實就是一句話，只要你的小院在規(guī)劃圖上，上不上不動產(chǎn)證它都是合法的。當然，小院能夠上不動產(chǎn)證，肯定是更好的，這就相當于你的小院有了“雙重保證”，既有規(guī)劃，還有證，沒有任何后顧之憂！
4重要提醒：消費者一定要謹防“營銷陷阱”

如今，“買一樓贈送小院”成了很多樓盤的營銷口號。這種“營銷泡沫”的背后緣由值得深思：在很多年以前，高層住宅的一樓很難能賣得出去，為啥？因為一樓要面臨防盜、防潮、防噪、防蚊蟲的問題，甚至還存在光照不充足的問題。因此即便是開發(fā)商將一樓房價壓低出售，消費者們也并不買賬！

然而，不知道從什么時候開始，開發(fā)商們捕捉到了消費者對于院子的偏愛心理。在沒有規(guī)劃的前提下，將一樓前面的公共綠地圈起來，告訴購房者：這個院子，是你的！不少鐘愛院子的購房者，并不了解相關內(nèi)情，最終就踏入了開發(fā)商的“營銷陷阱”中，甚至還能接受比其他樓層更高的價格...然而事實卻是，無論開發(fā)商怎么去吹噓這個“一樓帶院”，這個院子可能真的不屬于你，甚至后期還有被責令拆除的風險。因此，警惕“營銷陷阱”，看準規(guī)劃，千萬別上當！說一千，道一萬。小編最終想告訴那些對“院子”情有獨鐘的購房者們，想買帶院子的房，必須要注意三點！
1.是否存在消費陷阱
2.是否符合規(guī)劃
3.是否有產(chǎn)權
只有多方衡量，才能避免被“坑”！此外，濱州房產(chǎn)網(wǎng)也會不斷地對濱州房地產(chǎn)市場進行分析，根據(jù)本地熱議案例深度剖析，科學普法，幫助廣大購房者買到真正放心的房子！今 日 話 題

如今市面上的帶院樓盤不在少數(shù)

無規(guī)劃建院的開發(fā)商也確實存在

但是，開發(fā)商敢建

你，敢買嗎？